深度分析!2021年中國養老地產市場現狀及發展前景分析 養老地產建設迎黃金發展期

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20 蔡志濠 ? 2021-04-06 09:00:43  來源:前瞻產業研究院 E7429G0

養老地產是指在人口老齡化日益加重背景下,由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求,為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。這類老年住宅產品是指可以使老年人獲得經濟供養、生活照料以及精神慰藉等基本內容的居住場所。

中國已步入老年社會

根據國家統計局數據顯示,2019年60歲以上的人口達到2.54億,同比2018年增長1.65%,占總人口比重為18.1%。根據國際上老年化標準:60歲以上人口占總人口比例達到10%或65歲以上人口占總人口比重達到7%,中國早已經步入老年社會。

圖表1:2014-2019年中國60歲及以上人口數量及增速情況(單位:萬人,%)

根據中國發展基金會發布的《中國發展報告2020:中國人口老齡化的發展趨勢和政策》測算,2020年中國65歲及以上的老年人約有1.8億,約占總人口的13%

1962-2020年中國65歲及以上人口占總人口比重情況(單位:%)

我國老年化過程將經歷三個階段,分別為快速老年化階段、加速老年化階段、重度老年化階段,其中重度老年化階段的老年化水平為31%,80歲以上人口所占比例為25%。

圖表2:我國老年化將經歷的三個階段(單位:%)

老年消費者對養老地產的購買力不斷提高

購買力是以收入來做保證的,老年人的經濟收入狀況是決定老年市場規模和容量的關鍵因素。老年人經濟收入的主要來源是子女或親屬供養、老年人離、退休金和勞動收入以及社會保險和救濟。2010年,僅退休金一項就增加到8383億元,到2020年將為28145億元,2030年將為73219億元。

圖表3:2010-2030年我國退休金支出金額預測(單位:億元)

購房者對養老房產的購買意向增強

根據居住方式偏好可以看出,59%的老年人希望與子女住在一起;41%的老人選擇與子女分住,未來隨著養老觀念的改變,這一趨勢將上升。

圖表4:老年人居住方式偏好(單位:%)

消費觀念的轉變促進購買行為。隨著中國老年人養老觀念的轉變,老年人的住宅消費觀念也隨著改變,從基本的住宅消費提高到住宅消費的品質上來,越來越多的老年認識到購買老年公寓是一種投資,既可保值,又可以作為不動產留給后代,他們越來越愿意投資老年公寓。

根據調研分析顯示,在中高收入老年人期望的入住方式中,希望購買房產權的占調查總數的51%,租賃房屋使用權的占24%,希望購買產權式酒店的占16%,其他方式占9%。

圖表5:我國老年人期望入住方式所占的比重(單位:%)

老年公寓供給多元化

隨著社會發展,我國的家庭結構逐步走向小型化,老年人的住宅消費觀念也隨之發生變化,從基本的住宅消費逐步發展到提高住宅消費品質上來,老年人的需求呈現出多元化的特征。老年公寓市場上已經針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區型老年公寓、福養老機構、利性設計獨特的小戶型房等多種產品。

圖表6:我國老年住宅市場多元化表現

國內養老地產主要分布在環渤海、長三角、珠三角等沿海發達和海南等環境優異地區。

圖表7:部分養老度假地產項目分布

養老市場發育不成熟

目前,我國仍處于積極應對人口老齡化的戰略機遇期,雖然已經開始出現老年專項市場,該市場對養老地產的需求量并不大,加上養老人群的收入水平普遍不高以及養老消費理念較為落后(即主要依賴兒女),致使養老地產仍處于發育期。

養老市場的成熟以及企業發展的需要,也將促進政府完善養老政策,不僅健全養老社會保障制度讓客人放心消費,還將在拿地、金融、經營等方面給予支持,為企業發展提供良好的外部環境。

圖表8:養老地產發展的關鍵要素

養老地產未來需求規模預測

綜合聯合國、國家人口計生委、全國老齡委以及部分學者對我國未來老齡化發展趨勢的預測結果,初步預計,2020年,我國60歲及以上人口規模在2.55億人左右;2026年,我國60歲及以上人口規模在3億人左右。

圖表9: 2019-2026年中國60歲及以上老年人口預測(單位:萬人)

根據民政部統計,截至2020年底,我國各類養老床位483.1萬張,比上年增長12.55%,每千名老人占有養老床位53張。預計到2026年,我國養老機構床位數量將達到接近1000萬張。

圖表10:2019-2026年中國養老機構床位數量預測(單位:萬張)

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